Desafiuzamento

Desafiuzamento, tamén coñecido como despexo, é o aviso da obriga de abandonar unha propiedade que tomou en arrendo ou hipotecou alguén, en particular por orde dun xuíz.

Desafiuzamento en Nova York no ano 1910.

Desafiuzamento por país

Desafiuzamento na Galiza

Segundo datos do Consello Xeral do Poder Xudicial (CGPJ) entre xullo e setembro de 2014 contabilizáronse en territorio galego 439 desaloxamentos, 1,4% máis que no mesmo período de 2013, ano desde o que se dispón de datos homoxéneos sobre esta problemática. O número de verán é, con todo, inferior ao do segundo trimestre. Daquela rexistráronse 722 desaloxamentos, cun incremento interanual do 8,9%. No primeiro trimestre o cómputo foi de 614, o que implicaba unha caída do 4,5% a respecto do mesmo trimestre do ano anterior.

Gráfico de desasfiuzamentos en Galiza (2013-2014)

Desafiuzamento en España

En España, o termo xurídico desafiuzamento utilízase cando se procede a privar o inquilino da posesión (uso do inmóbel) mediante unha resolución xudicial por un incumprimento do contrato de arrendamento (falta de pagamento da renda ou calquera outro incumprimento contractual).

En ocasións, desafiuzamento é utilizado como sinónimo de desaloxamento ou da indemnización por despedimento, dado que unha orde xudicial de desafiuzamento ten como finalidade o desaloxamento dos arrendatarios dunha vivenda. En España, o termo desafiuzamento utilízase para facer referencia en exclusiva ao desaloxamento dos inquilinos dunha vivenda ou local comercial por orde xudicial.

O acto que consiste en desaloxar fisicamente os ocupantes da vivenda ou local chámase desaloxamento. A el acoden o propietario xunto cunha representación do xulgado e un cerralleiro, para volver a tomar a posesión do inmóbel, procedendo a entrar no inmóbel (se é necesario pola forza) e mudar a pechadura ou o cadeado.

Desafiuzamento exprés

En novembro do 2009 entrou en vigor en España o desafiuzamento exprés, unha modificación da Lei de Arrendamentos Urbanos e a Lei de Procesamento Civil. A nova lei creouse co obxectivo de promover o alugamento nun contexto de crise inmobiliaria creando mecanismos máis rápidos e efectivos en caso de morosidade ou falla de pagamento do alugueiro do inmóbel. As modificacións do desafiuzamento exprés son:

• O tempo de espera desde que o caseiro fai o requirimento fiábel do pagamento ao inquilino (mediante burofax) até a presentación da demanda baixa de dous meses a un mes.
• O caseiro pode incluír na súa demanda de desafiuzamento por falta de pagamento ou expiración do contrato o seu compromiso de perdoar toda ou parte da débeda e custos en troques do desafiuzamento voluntario. O prazo mínimo que se pode dar para que sexa abandonada a vivenda desde a notificación da demanda é de 15 días, mentres que antes era dun mes.
• Facilítase a notificación da demanda. Se non se pode entregar ao inquilino a demanda de desafiuzamento por impagamento ou expiración do contrato ou reclamación de rendas ou cantidades debidas, procederase, sen máis trámites, a anunciar a citación no xulgado.
• A reclamación de rendas ou cantidades debidas segue os trámites do xuízo verbal sen ter que unila á petición de desafiuzamento.
• A sentenza de desafiuzamento por impagamento ou expiración do contrato fixará a data de desaloxamento e será suficiente para desaloxar no día e hora sinalados na sentenza ou na data fixada na citación a persoa demandada. Antes había que pór unha demanda executiva para facelo efectivo.
• Antes o caseiro só podía reclamar o piso antes de cumprir os cinco anos de alugamento se o necesitaba para uso propio, agora tamén o pode pedir para os seus pais, fillos ou excónxuxe en caso de divorcio ou nulidade matrimonial. Debe facerse constar no contrato.

Alternativas

As principais solucións ofrecidas para evitar o desaloxamento da vivenda son, entre outras, acordo de refinanciamento, acordo de carencia, dación en pagamento e suspensión do prazo procesal de desaloxamento.

Desafiuzamento en Portugal

Ao longo do ano 2011 en Portugal foron devoltas ao banco 6900 casas pola falla de pagamento dos seus propietarios, o que supuxo unha suba do 17,9% en comparación co ano anterior, segundo datos divulgados pola Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). As áreas metropolitanas de Lisboa e o Porto concentran os 45,2% do número total de inmóbeis devoltos ao banco ao longo do ano pasado.

A finais de 2012, o goberno luso aprobou que, en caso extremo, a familia en cuestión pode optar pola dación en pagamento da súa vivenda. A nova lexislación permite que a entrega da casa ao banco extinga totalmente a débeda cando a suma do valor da taxación actual do inmóbel sexa igual ou superior ao crédito.